Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości
Kupujący zawierając umowę z deweloperem oczekują, że nabywany lokal będzie wolny od wad fizycznych i prawnych.W zdecydowanej większości przypadków wady te jednak występują, a deweloperzy często zwlekają z ich usunięciem. Jako konsumenci, kupujący mają szereg uprawnień, z których mogą skorzystać, w tym między innymi uprawnienia z tytułu rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze.
Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Przepis ten ma również zastosowanie do odpowiedzialności dewelopera, jako sprzedawcy względem kupującego nieruchomość, w przypadku, gdy rzecz sprzedana (w tym wypadku nieruchomość) ma wady fizyczne lub prawne.
Co należy rozumieć przez wadę?
Definicja wady wskazana została przez ustawodawcę w art. art. 5561 k.c. wskazując, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Co to oznacza? W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Jakie uprawnienia przysługują kupującemu wobec dewelopera?
Zgodnie z treścią art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy.
Wskazane uprawnienie kupującego ma jednak pewne ograniczenia. Jeżeli bowiem sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie, uprawnienie to nie będzie mogło być zrealizowane.
Ograniczenie to nie ma natomiast zastosowania, w sytuacji gdy rzecz była już wymieniana lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Jeżeli natomiast kupującym jest konsument to może on zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę.
Ponadto, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.
Paulina Jędruś
radca prawny